Le permis de construire
Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même si elle ne comporte pas de fondations, doit au préalable obtenir un permis de construire.
Qu'est ce qu'un permis de construire ?
Le permis de construire est le document administratif nécessaire pour réaliser un projet allant de la maison individuelle jusqu'à l'immeuble de grande hauteur.
Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.
Il revient au demandeur de vérifier à ce titre si son projet respecte les règles du code civil ou d'éventuelles servitudes de droit privé ayant fait l'objet d'une convention privée antérieure, ainsi que les problèmes de vue, d'ensoleillement, les accords de mitoyenneté, les servitudes de passage, qui peuvent s'appliquer à un terrain et être mentionnés sur l'acte de propriété.
Il permet de vérifier que la construction envisagée respecte les différentes règles régissant le droit à construire : règles d'urbanisme (code de l'urbanisme, Plan d'occupation des sols / Plan local d'urbanisme), surface, hauteur, aspect, destination de la construction, sécurité, etc.
Le document définit notamment la surface constructible sur chaque parcelle de terrain, les types de bâtiments autorisés (logements, activités, agricoles ...), les hauteurs permises et toutes les servitudes de droit public applicables au terrain.
Le permis de construire est exigible pour la construction ou la modification de toutes les constructions fixes. Une procédure légèrement simplifiée (déclaration préalable) est applicable pour les constructions ne créant pas de surface de plancher supérieure à 20 m² : petites constructions, modifications de bâtiments existants n'augmentant pas la surface des planchers, aménagements visibles ou modifications de façades, etc.
Quels sont les travaux et opérations concernés ?
- Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m².
- les piscines couvertes si elles disposent d'une couverture de plus de 1,80 m de hauteur au-dessus du niveau de l'eau ou lorsque le bassin à une surface supérieure à 100 m²,
- les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations. Pour plus d'informations sur la notion de changement de destination.
- dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m² ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de 20m² et d'au plus 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme.
- les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme.
Lorsque des démolitions sont nécessaires pour la réalisation de ces travaux ou aménagements, la demande peut être intégrée au permis de construire.
Comment constituer le dossier de demande ?
Pour déposer une demande de permis de construire, vous devez être dans l'une des situations suivantes :
- Être propriétaire du terrain ou mandataire du ou des propriétaires,
- avoir l'autorisation du ou des propriétaires,
- être co-indivisaire du terrain en indivision ou son mandataire.
Selon les cas, la demande de permis de construire doit être établie au moyen de l'un des formulaires suivants :
- Télécharger le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes
- Télécharger le formulaire de demande de permis de construire / permis d'aménager
La demande doit être complétée par l'ensemble des documents limitativement énumérés sur la notice du formulaire. Le dossier comprend notamment les pièces suivantes :
- Un plan de situation,
- un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier en trois dimensions avec les réseaux,
- un plan de coupe du terrain et de la construction,
- une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
- un plan des façades et des toitures,
- une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.
Pour toute opération comprenant la construction d'un bâtiment nouveau ou d'une nouvelle partie d'un bâtiment, il est nécessaire de joindre une attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RT 2012).
Pour toute opération concernant un établissement recevant du public (ERP), il est nécessaire de joindre un dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des règles de sécurité et d'accessibilité aux personnes handicapées.
Volet Air climat énergie du Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’Eurométropole
Pour tout projet devant respecter les règles du PLUi relatives au volet Air climat énergie, il est nécessaire de joindre à la demande l’une ou les attestations suivantes, en fonction de votre projet :
- Attestation - Qualité de l’air
- Attestation - Production d’énergie électrique
- Attestation - Approvisionnement énergétique des bâtiments neufs
- Attestation - Approvisionnement énergétique en cas de rénovation
- Attestation - Approvisionnement et performance énergétique (opérations d’aménagements supérieures à 3500 m² de surface de plancher)
- Attestation - Aires de stationnement (électromobilité et production d'énergie électrique)
Coefficient de biotope par surface (CBS) :
Afin de vérifier que votre projet respecte le coefficient de biotope par surface, vous pouvez utiliser l’outil de calcul suivant :
Plan de prévention du risque inondation (PPRi)
1. PPRi de l'Eurométropole de Strasbourg
Commune concernées : Blaesheim, Bischheim, Eckbolsheim, Eckwersheim, Entzheim, Eschau, Fegersheim, Geispolsheim, Hoenheim, Holtzheim, Illkirch Graffenstaden, Lampertheim, La Wantzenau, Lingolsheim, Lipsheim, Mittelhausbergen, Mundolsheim, Niederhausbergen, Oberhausbergen, Oberschaeffolsheim, Ostwald, Plobsheim, Reichstett, Schiltigheim, Souffelweyersheim, Strasbourg, Vendenheim et Wolfisheim.
Pour tout projet, situé en zones inondables par débordement de cours d’eau et/ou en zones inondables par remontée de la nappe phréatique, devant respecter les règles du PPRi de l'Eurométropole de Strasbourg il est nécessaire de joindre à la demande l’une ou les attestations et ou notices suivantes, en fonction de votre projet :
Attestations
Zones inondables par remontée de nappe :
PPRi Attestation - Zone jaune foncé - existant
PPRi Attestation - Zone jaune foncé - nouveau
PPRi Attestation - Zone vert foncé - existant
PPRi Attestation - Zone vert foncé - nouveau
Notices
Zones inondables par débordement des cours d'eau :
PPRi Notice - Zone Bleu claire - existant
PPRi Notice - Zone Zone Bleu claire - nouveau
Pour tout projet en dehors des zones bleu clair, veuillez vous adresser directement à l’instructeur ADS en charge de votre secteur.
Annexes
Arrêté préfectoral d’approbation PPRi EMS
Règlement PPRi EMS
Liens utiles
Site officiel de la Préfecture
Cartothèque - Ville et Eurométropole de Strasbourg (open data)
Carte des zones inondables par remontée de nappe
Carte des zones inondables par débordement des cours d'eau
2. PPRi de la Bruche (Eurométropole de Strasbourg)
Commune concernées : Achenheim, Hangenbieten et Kolbsheim.
Notices
Zones inondables par débordement des cours d'eau :
PPRi Notice - Zone Bleu claire - existant Bruche
PPRi Notice - Zone Bleu claire - nouveau Bruche
Pour tout projet en dehors des zones bleu clair, veuillez vous adresser directement à l’instructeur ADS en charge de votre secteur.
Annexes
Arrêté préfectoral d’approbation PPRI Bruche
Règlement PPRi Bruche
Liens utiles
Site officiel de la Préfecture
Cartothèque - Ville et Eurométropole de Strasbourg (open data)
Carte des zones inondables par remontée de nappe
3. PPRi de la Zorn et du Landgraben (partie Eurométropole de Strasbourg)
Commune concernées : Eckwersheim et Vendenheim.
Annexes
Arrêté préfectoral d’approbation PPRi Zorn
Arrêté préfectoral modificatif PPRi Zorn
Règlement PPRi Zorn
Formulaire de demande de subvention des fonds de prévention des risques naturels majeurs
Liens utiles
Site officiel de la Préfecture
Cartothèque - Ville et Eurométropole de Strasbourg (open data)
Carte du zonage règlementaire
Défense extérieure contre l'incendie (DECI)
Les dossiers doivent comporter une notice spécifique relative à la DECI (PDF)
Règlement municipal des constructions
Télécharger le règlement municipal des constructions de Strasbourg
Dans quels cas faut-il recourir obligatoirement à un architecte ?
Informations concernant le recours à un architecte
Guide - Infiltrer les eaux pluviales
Infiltration des eaux pluviales dans les projets d’aménagement
Guide - Collecte et valorisation des déchets
Dans quels cas est-il nécessaire de réaliser une étude de sécurité publique ?
Télécharger les informations concernant les études de sécurité publique (PDF)
Où déposer la demande ?
Le passage à une dématérialisation complète des demandes d’autorisation d’urbanisme est une obligation règlementaire qui a été introduite par la loi portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018. Cette obligation a été codifiée à l’article L.423-3 du code de l’urbanisme qui pose l’obligation pour toutes les communes de plus de 3 500 habitants de disposer d’un mécanisme de télé service permettant de recevoir et d’instruire sous forme dématérialisée les demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022.
Afin de satisfaire à cette obligation règlementaire, la commune de Strasbourg a mis en place un Guichet numérique des autorisations d’urbanisme (GNAU)
En vertu de l’article L.112-9 du code des relations entre le public et l’administration, la mise en place de ce télé service exclut tout autre mode de saisine par voie numérique. Par conséquent, une demande d’autorisation d’urbanisme envoyée par email ne sera pas prise en compte.
Enfin, les personnes ne pouvant procéder au dépôt de leur demande d’autorisation d’urbanisme directement via le GNAU pourront toujours déposer leur dossier en version papier à la Mairie de Strasbourg.
Autres informations pratiques
Quel délai d'instruction ?
Que faire en cas de modification du permis de construire ?
Dans le cas où vous souhaitez modifier un permis de construire qui vous a été délivré et qui est en cours de validité, une demande de permis de construire modificatif est à déposer en mairie.
Cette demande peut être établie en utilisant le formulaire Cerfa 13411
L'obligation d'affichage et les recours
Vos démarches avant de commencer les travaux (une fois le permis de construire accordé)
Vous pourrez démarrer les travaux après avoir adressé au Maire, en trois exemplaires, une déclaration d'ouverture de chantier.
Télécharger le formulaire de déclaration d'ouverture de chantier
Vos démarches après l'achèvement des travaux
Vous devrez adresser au maire une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux(DAACT)
La fiscalité
Pour plus d'information sur la taxe d'aménagement : www.bas-rhin.gouv.fr
Dès lors que votre projet concerne un nouveau bâtiment ou la rénovation d’un bâtiment existant soumise à la règlementation thermique globale existante, et que le bâtiment fait plus de 1 000 m² de surface de plancher vous devez solliciter l’avis de l’autorité organisatrice de la distribution d’énergie pour un raccordement au réseau de chaleur le plus proche.