La nécessité du diagnostic dans les demandes d'autorisation d'urbanisme

Fil d'Ariane

Dans le PSMV, les demandes d'autorisation d'urbanisme concernent autant les travaux extérieurs qu'intérieurs.

Une demande de déclaration préalable ou de permis de construire est donc nécessaire pour des interventions sur :

  • Les parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second oeuvre, ou des immeubles non bâtis (cours ou jardins),
  • Les éléments d'architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, sont protégées par le PSMV, 
  • Les parties intérieures du bâti.

Le rôle de l'Architecte des bâtiments de France (ABF)

L'architecte des Bâtiments de France conseille et promeut une architecture et une urbanisation de qualité en tenant compte du contexte dans lequel les constructions doivent s'intégrer harmonieusement. Il délivre des avis sur les demandes d'autorisation d'occupation au sol (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et déclaration préalable de travaux) ayant pour effet de modifier les espaces protégés, bâtis ou naturels.

Le diagnostic patrimonial

Avant toute intervention sur un bâtiment existant, il est recommandé d’avoir une approche globale sur l’ensemble du bâtiment afin d’en comprendre l’état selon plusieurs problématiques :

  • Urbaine, pour évaluer l'impact du projet à l'échelle de l'ensemble de la façade, voire de la séquence urbaine, 
  • Patrimoniale, pour identifier les éléments remarquables ou de valeur patrimoniale à conserver et à mettre en valeur, 
  • Architecturale, pour comprendre la répartition des pièces et des distributions, 
  • Structurelle, afin d'identifier le schéma statique et éventuellement ses faiblesses,
  • Thermique, pour estimer les consommations énergétiques du bâtiment, repérer les ponts thermiques, les fuites de chaleur,
  • De salubrité, pour détecter les zones humides, confinées, les moisissures ou la présence d'insectes...
L’objectif de ce diagnostic global est d’établir une vision globale du bâti, de caractériser les points forts à valoriser et les faiblesses du bâti à corriger ou à prendre en compte.
Afin d’être complet et fiable, le diagnostic doit avoir le plus large champ d’investigation possible et notamment : 
  • Les ouvrages de structures : les caves, les murs extérieurs et les murs intérieurs, les planchers et les charpentes, 
  • Les finitions des façades : enduit sur maçonnerie ou sur pan de bois, fausse pierre, 
  • Les dispositions de la couverture (tuiles, ardoises, tables métalliques), des ouvertures (lucarnes, châssis, verrières), 
  • Les ouvrages de distribution : les escaliers, les ascenseurs et les dégagements, 
  • Les séquences des pièces (en enfilade ou distribuées par un couloir central), la stube (pièce à vivre traditionnelle), les pièces de représentation (salons, vestibules) et les pièces de service, leur cloisonnement et leurs décors éventuels, 
  • Les finitions et les décors de valeur patrimoniale des sols (planchers, dallages, parquets, céramiques...), murs (éléments menuisés tels que portes, boiseries, lambris, céramiques, décors peints) et plafonds (moulures, rosaces, décors peints, poutraison, caissons), 
  • Le mobilier à perpétuelle demeure tels que les cheminées (conduit, manteau, trumeau, miroir), poêles et niches de poêles, pierre à évier, four. 
Les travaux en intérieur ou en extérieur sont soumis à autorisation d’urbanisme. Pensez à vous faire accompagner par un professionnel. 

Foire aux questions

Puis-je aménager mes combles? Ma chambre de bonne? Installer des climatiseurs en toiture? 

Les logements et autres hébergements touristiques sont interdits au-delà du premier niveau de comble habitable et sous faîtage ainsi que sous le niveau de la voie publique.
L’implantation des installations de traitement d’air dans les combles est imposée afin de ne pas être visible depuis l’extérieur. Les trémies en toiture, raccordées à un dispositif de traitement d’air implanté dans les combles, sont autorisées si tout autre implantation n’a pu être trouvée pour des raisons techniques et de structure.

Puis-je diviser un logement en plusieurs entités autonomes?

J’achète un appartement et je souhaite crouler des murs pour faire une cuisine-séjour, est-ce-possible?
Le PSMV a pour objectif de garantir le maintien de la qualité des logements. De ce fait, les divisions augmentant le nombre de logements au sein du même volume bâti dès lors qu’elles sont susceptibles de nuire au confort et à l’habitabilité, aux caractéristiques patrimoniales ou à la sécurité des personnes sont limitées.
L’ensemble du PSMV est soumis un secteur de taille minimale de logement (STL) pour lequel « pour tout programme supérieur ou égal à 6 logements, au moins 50% des logements devront comporter un minimum de 4 pièces principales (1 séjour et 3 chambres) », que ce soit pour les constructions neuves ou existantes.
Les immeubles classés en A (noir) et B+ (gris foncé avec carré blanc) sont des immeubles bâtis ou parties d'immeubles dont les parties intérieures et extérieures sont protégées, à conserver, dont la démolition, l’enlèvement ou l’altération sont interdits et dont la modification est soumise à des conditions. Les travaux intérieurs sont donc soumis à autorisation d’urbanisme. 

Est-ce que je peux construire dans ma cour? 

Le PSMV a pour objectif d’assurer la qualité des espaces non bâtis et de l’habitat en rez-de-chaussée. Dans certaines petites courettes la démolition peut être imposée à l’occasion d’opérations d’aménagement publiques et privées). Si la taille de la cour est inférieure à 20 m2, la construction est interdite.
Pour les espaces libres d’une surface inférieure à 100 m2 la plantation d’arbustes, arbrisseaux (hauteur à maturité́ : 4 ou 5m) ou arbre, couvres-sols et vivaces sont autorisés. Hormis le cas d’un espace libre dont la surface est une dalle béton sur sous-sol, la cour doit être traitée de façon perméable.
Pour les espaces libres d’une surface de plus de 100 m2, la surface doit être traitée de façon perméable avec notamment des plantations d’arbre.

Notre copropriété souhaite installer un ascenseur dans la cage d’escalier. Que faire? 

Les cages d’ascenseurs et ascenseurs correspondant à une disposition historique sont conservés et restaurés avec des techniques adaptées. Les travaux de mise en conformité́ sont autorisés, sous réserve de la conservation des éléments patrimoniaux. 
Les ascenseurs sont intégrés prioritairement dans le volume bâti. Les ouvrages techniques sont alors implantés dans le volume bâti sans émergence ni modification de la toiture. La création de l’ouvrage ne dévalorise pas la composition de la façade, n’occulte ni les baies ni les galeries distributives, ni les arcades. 

Puis-je changer mes menuiseries? Puis-je isoler mon appartement ou les façades de ma maison? 

La conservation et la restauration des menuiseries extérieures des baies, de leurs ouvrages de ferronnerie (quincailleries, gonds, heurtoirs, plaque de propreté́, pentures) sont la règle ainsi que la conservation du matériau d’origine. 
L’intervention sur une menuiserie extérieure et/ou une occultation doit être cohérente avec les autres baies de la même façade et en harmonie avec la composition architecturale de celle-ci. 
Les menuiseries neuves sont posées selon les dispositions historiques. Les coffrets des volets roulants doivent être dissimulés. 
Tout projet d’isolation du bâti doit prendre en compte la globalité́ de l’édifice : murs, combles, menuiseries, planchers bas. L’isolation par l’extérieur des façades est interdite sur les immeubles de type A (noir) et B (gris foncé) et dont la façade est protégée. L’isolation par l’extérieur des immeubles de type C (gris clair) peut être autorisé. Les matériaux utilisés pour l’isolation doivent être perspirants, durables et compatibles avec la mise en valeur du bâti. L’isolation intérieure est autorisée si elle ne contribue pas à la disparition d’éléments de décors et si la perspirance de l’enveloppe extérieure est assurée. 

J’achète un appartement dans un immeuble en noir (A) ou en gris foncé (B ou B avec carré blanc) dans le règlement graphique et je n’aime pas trop la décoration du 18e, je souhaite avoir un style minimaliste. Puis-je entreprendre ces travaux? 

Les immeubles repérés au règlement graphique en noir (A) ou en gris foncé (B ou B avec carré blanc) sont des immeubles ou parties d’immeubles dont les intérieurs et extérieurs sont protégés, à conserver, dont la démolition, l’enlèvement ou l’altération sont interdits et dont la modification est soumise à des conditions spéciales. 
Les immeubles concernés sont remarquables par la conservation de l’ensemble des dispositions anciennes (implantation sur la parcelle, gros œuvre, distribution, second œuvre) en faisant un ensemble cohérent tant au point de vue historique, architectural qu’urbain. 
La démolition, l’enlèvement, l’altération, la surélévation ou la modification de ces immeubles ou parties d’immeubles sont interdits. Seuls les travaux œuvrant dans le sens d’une restauration, d’une restitution de l’architecture originelle du bâtiment, d’une mise en valeur de l’édifice, sont autorisés.
Ces dispositions s’étendent aux caves de l’immeuble, structure (murs, planchers, charpentes), escaliers, composition de l’ensemble des façades, ouvrages et éléments décoratifs intérieurs, notamment immobiliers par destination. La restauration d’une disposition d’origine peut être exigée dans le cadre d’une opération publique ou privée. Les travaux sur les éléments intérieurs protèges sont soumis à autorisation préalable. 

Nous souhaitons installer un local vélo/poubelle dans le jardin de devant, est-ce possible? 

Dans les espaces repérés au règlement graphique « jardins de devant à dominante végétale », n’est autorisée que la création de dispositifs destinés à dissimuler les conteneurs de déchets ou les vélos sous réserve que leur installation ne puisse se faire à l’intérieur du bâti ou dans la cour et en l’absence d’un système de collecte de déchets à proximité́ sur l’espace public. 
Le stationnement de véhicule motorisé y est interdit. 
La minéralisation des jardins de devant est interdite.
Les espaces repérés au règlement graphique « jardin de devant de pleine terre » sont inconstructibles. 

J’ai une cellule commerciale, puis-je en faire autre chose? J’aimerai ouvrir un commerce, puis-je faire des travaux intérieurs et modifier la devanture?  

Dans les secteurs de diversité économique et commerciale, le changement de destination du commerce de RDC vers du logement ou de l’hébergement touristique est interdit.
Les baies commerciales et la devanture s’inscrivent dans la composition architecturale de la façade : dessin des menuiseries et des devantures, implantation des stores et bannes, harmonisation des baies entre elles sur un même bâtiment. Selon la protection de l’immeuble, les travaux à l’intérieur de la boutique sont soumis à autorisation d’urbanisme.

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