Renouvellement urbain et commercial de la Zone commerciale Nord

Contexte

La "zone commerciale Nord" est une zone commerciale monofonctionnelle qui s'étend aujourd'hui sur une centaine d'hectares répartie sur quatre communes. De par sa taille, c'est l'une des plus grandes zones commerciales de France.

La zone commerciale aujourd'hui en quelques chiffres :

• 100 hectares dont 150 000 m² de surfaces de vente,
• 180 commerces,
• 3 000 emplois,
• 427 M d'euros de chiffre d'affaires.

Des atouts

Cependant le site bénéficie de nombreux atouts, ce qui conduit l'Eurométropole de Strasbourg à envisager un projet de restructuration et d'urbanisation sur ce secteur :

• Il bénéficie d'une situation géographique stratégique grâce à une accessibilité routière optimale. Ce site est directement connecté à l'A4 et aux RM 64, RM 63 et la RM 263 qui relient la zone commerciale au centre-ville de Strasbourg.
• Son emprise foncière lui permet d'accueillir un nombre important de commerces et d'activités.
• L'ensemble des activités et commerces réalisent un chiffre d'affaires supérieur aux autres zones commerciales présentes dans l'Eurométropole de Strasbourg. En effet, ce site révèle un potentiel à l'échelle locale mais également à l'échelle régionale puisque sa zone de chalandise s'étend bien au-delà de l'agglomération strasbourgeoise.
• Il possède des atouts paysagers sous-exploités, notamment grâce à la présence du canal.

Des problèmes

Cette zone connaît des difficultés dans son fonctionnement entrainant par conséquent :

• un problème structurel dû à un vieillissement des équipements commerciaux
• un coût du foncier élevé, ce qui rend toutes interventions foncières difficiles
• une perte d'attractivité et de chiffre d'affaires
• une présence de friches dans certains secteurs
• une tendance à l'éparpillement
• d'importantes difficultés de circulation au sein de la zone

 

Le développement de la zone commerciale nord n'a pas bénéficié d'une planification d'ensemble, créant ainsi à ce jour, un problème de lisibilité majeur. L'ensemble des caractéristiques urbaines du site, la juxtaposition d'espaces monofonctionnels sans cohérence d'ensemble et l'inadaptation du réseau viaire, confèrent à ce secteur des difficultés importantes de fonctionnement.

A cela s'ajoute une répartition des activités économiques en petites surfaces commerciales, peu fonctionnelles, inadaptées aux nouveaux concepts commerciaux et vieillissante.

Afin d'éviter l'évasion commerciale vers d'autres territoires, il est devenu nécessaire d'agir afin de conserver un pôle économique et d'emplois majeur pour l'agglomération.

Objectifs de la restructuration de la zone

Le renforcement de l'attractivité de la zone commerciale doit prendre en compte plusieurs objectifs :

• améliorer sa desserte en transports en commun
• améliorer le trafic automobile de transit et d'accès à la zone
• développer une stratégie commerciale aidant à la reconversion et la revalorisation de certains secteurs tout en favorisant l'arrivée de nouvelles enseignes, d'artisans-commerçants couplés à de l'habitat
• valoriser la berge du canal de la Marne au Rhin
• développer une mixité sociale et fonctionnelle
• créer des espaces publics de qualité favorisant le lien social et les déplacements actifs
• améliorer l'insertion de cette urbanisation dans l'environnement et le paysage

 

Afin de mettre en œuvre ces objectifs, le conseil communautaire a décidé de la création d'une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) sur la zone par délibération du 20 décembre 2013.

Désignation d'un concessionnaire d'aménagement

Par délibération du Conseil Communautaire en date du 20 décembre 2013, les sociétés Frey Aménagement et promotion et SCI Forum réunies au sein de la SAS ZCN Aménagement ont été désignées pour mener à bien l'opération d'aménagement sous le contrôle de l'Eurométropole de Strasbourg.

Définition du projet

Le dossier de réalisation de ZAC a été approuvé le 30 septembre 2016 et permet de préciser le contenu du projet. Afin de répondre aux objectifs fixés, le projet prévoit notamment :

• la requalification des voiries existantes (hors RM 263) avec aménagement de trottoirs, de pistes cyclables et aménagements paysagers ; au total, 6 km de voiries carrossable internes seront réaménagées et 9 km de voies piétonnes et cycles créées,
• la création de nouvelles voiries permettant d'améliorer les conditions du trafic de transit et du trafic lié à la zone, notamment : le boulevard des enseignes et l'entrée directe à la zone depuis l'échangeur autoroutier,
• la réalisation de nouvelles polarités commerciales modernes au sud, au centre et au nord de la zone permettant d'impulser une dynamique de renouvellement qui rayonnera sur l'ensemble de la zone ; ces polarités seront réalisées par extension de la zone au sud et par des opérations de démolition-reconstruction et densification au centre et au nord de la zone,
• la création d'un agro-parc (vente de produits locaux par un collectif d'agriculteurs, restauration sur place des produits du magasin, espace de maraichage, parc sur le thème de l'agriculture),
• la réalisation d'une zone de logements au nord de la zone en entrée de ville de Vendenheim permettant d'améliorer l'entrée de ville de Vendenheim et de répondre aux besoins en logements de la commune.

 

L'ensemble de ces actions doivent permettre à la zone de conserver et renforcer son attractivité. A terme, 1200 emplois supplémentaires seront créés pour répondre aux besoins des enseignes.

Un investissement de 73 M euros est nécessaire pour mener les actions de réaménagement de la zone, dont 9,8 M euros sont financés par l'Eurométropole de Strasbourg. Parallèlement, les investisseurs privés vont injecter plus de 150 M euros pour la réalisation des nouvelles constructions. Ces travaux mobiliseront 400 emplois pendant 5 ans.

Cliquez sur l'image pour l'agrandir, ou téléchargez le plan des zones au format PDF.

Une offre commerciale nouvelle et modernisée

Un vecteur fort de l'attractivité de la zone commerciale est la densité de grandes et moyennes surfaces spécialisées : 180 unités, dont 54 relèvent du secteur de l'équipement de la maison. Il s'agit pour ce secteur d'activité de la destination de référence à l'échelle régionale, par son regroupement d'offre d'enseignes leader en bricolage, équipement du foyer, en spécialistes cuisines, literie, luminaires, salons, meubles et décoration de la grande distribution au haut de gamme.
L'offre s'enrichit des enseignes de référence en électrodomestique, sport, textile et jouets.

L'objectif est de conforter et de développer le chiffre d'affaires de la zone à moyen terme, par l'adjonction d'activités nouvelles, en particulier des équipements de loisirs, des services de type "crèches", ainsi qu'un agro-parc, devant permettre de fidéliser la clientèle au sein d'un équipement commercial modernisé, plus accessible, plus lisible et fluide, davantage diversifié dans son offre. Dans un objectif de cohérence avec l'ensemble de l'offre présente sur l'agglomération, les enseignes nouvellement implantés devront s'insérer en complémentarité et non en concurrence avec l'offre existante et en particulier vis-à-vis des commerces des centres-villes alentour et du centre-ville commerçant de Strasbourg.
 

Planning prévisionnel

2018 : démarrage des travaux de la première phase. L'extension sud sera la première étape de réalisation comprenant le nouvel accès depuis l'échangeur, le boulevard des enseignes sud, l'agro-parc et la polarité commerciale sud. Cela permettra d'améliorer les conditions d'accessibilité de la zone dès la première phase et de transférer des commerces depuis la zone existante, libérant ainsi du foncier pour constituer les autres polarités commerciales modernes.

Printemps 2021 : inauguration de l’extension commerciale "Shopping promenade cœur Alsace" ainsi que l’Agroparc et démarrage des travaux de la phase 2. La deuxième phase comprend la réalisation d'un ensemble commercial nouveau au centre et des espaces publics connexes.

Fin 2022 : ouverture de la seconde phase.

Bilan de la mise à disposition du public du complément à étude d'impact

Suite aux études opérationnelles conduisant à l'élaboration du dossier de réalisation de ZAC, un complément à l'étude d'impact de 2013 a été produit. Ce complément a été mis à disposition du public du 25 avril 2016 au mardi 10 mai 2016 inclus, en mairies de Lampertheim, Mundolsheim, Reichstett et Vendenheim, et au Centre Administratif de l'Eurométropole de Strasbourg.

Afin de prendre en considération les observations du public, un bilan de la mise à disposition du complément à étude d'impact a été produit.